Časopis ASB - č. 2/2004

Ceny bytů a ceny nájemného jsou stejně vděčným tématem k rozhovorům jako počasí a politika.. Nemine měsíc, aby se v novinách neprobíraly ceny bytů, aby se neobjevila zaručeně platná a objektivní mapka cen bytů nejrůznějších kategorií a aby odborníci neupozorňovali na očekávaný pokles či růst cen sice starších, ale přece jen ještě obytných panelových domů.

Jak to tedy je s vývojem cen bytů, jaká cena je ještě opodstatněná? Kde najít ty správné cenové informace? Jistě, cenu bychom mohli stanovit podle obecně platné vyhlášky Ministerstva financí. Je to však opravdu ta cena, kterou potřebujeme? Vždyť mnozí poznali, že podle této vyhlášky lze byt ocenit jinak, když je potřeba platit daň z nemovitostí a jinak, když si potřebujeme zajistit úvěr ze stavebního spoření. A navíc, ceny se někdy nečekaně mění ze dne na den. Nezbývá tedy, než si dát tu práci a dlouhodobě a jednotně sledovat trh bytů v jednotlivých městech a získat tak ty správné a objektivní informace. A to je právě to, co už 5 let dělá Institut regionálních informací (IRI) z Brna a to nejen pro Brno nebo Prahu, ale sleduje ceny bytů i nájemné ve všech krajských, okresních a mnohých dalších městech, kterých je dohromady plných 335.

V posledním roce IRI navíc monitorování trhu s byty výrazně posílil, výsledkem jsou internetové stránky cenybytu.idnes.cz, kde každý týden vycházejí nové aktuální ceny za vybraná města i za detailní části Prahy, Brna a Ostravy.

Díky soustavné činnosti institutu si můžeme například prohlédnout tabulku vývoje průměrných nabídkových cen bytů v krajských městech od roku 2000 až do května roku 2004.

Průměrná nabídková místně obvyklá cena bytu pro zvolený standard bytu byla získána vyhodnocením databáze o nabídkových cenách bytů po očištění od neobvyklých případů v daném městě. Nabídkové ceny bytů jsou dostupné v dostatečném rozsahu a jsou podle zkušeností IRI vychýleny cca o 15 % od skutečných realizovaných cen a to z důvodu jejich nabídkového charakteru.

Tabulka - Vývoj nabídkových cen bytů v krajských městech ve srovnání s vývojem průměrné pořizovací ceny nového bytu v ČR

IRI používá jednotný standard bytu, na který jsou všechny zjištěné údaje i výsledky převáděny: družstevní i osobní vlastnictví, I. kategorie, podlahová plocha 68 m2, opotřebení cca 40 %.

Z tabulky vyčteme, že například v Brně ceny v poslední době stagnují. V jednotlivých městských částech se však mohou výrazně lišit, jak ukazuje mapka s cenami bytů ve vybraných lokalitách města.

Mapa - Nabídková cena bytů v Brně ve vybraných katastrálních územích k 15. 5. 2004

Mapa - Nabídková cena bytů v Praze ve vybraných katastrálních územích k 15. 5. 2004

Praha je z hlediska celé republiky zcela výjimečným územím. Zde se koncentruje jak nabídka bytů, tak i poptávka po nich. A trh je zde opravdu dynamický. IRI sleduje vývoj cen starších bytů v Praze měsíc po měsíci a výsledky sledování zveřejňuje na webu. Letos byl vývoj cen o to zajímavější, že jsme v květnu zažili vstup do Evropské unie. A jaký je výsledek celoročního sledování? V Praze se v cenách bytů nestalo vůbec nic. Ale, jak ukazuje graf, to nic bylo velmi dynamické. Kdo prodal v lednu, se dnes může radovat, kdo nakoupil v květnu, raduje se také.

Graf - Vývoj nabídkové ceny bytu v Praze v období listopad 2003 až září 2004

Ale jedno je jisté, ceny u nás opravdu nejsou, jak si lidé mnohdy myslí, nekřesťanské. Ve zbytku Evropy je to, jak ukazuje tabulka, úplně jiné. A co je docela překvapující, i po vstupu do Unie nejeví naše ceny tendenci Evropu kdovíjak rychle dohnat.

Tabulka - Nabídkové ceny bytů ve vybraných evropských městech

A ještě je jedna věc, která nejeví snahu Evropu dostihnout. Naše regulované nájemné. IRI kromě cen bytů provádí i důkladný průzkum výše tržního nájemného.

Nájemné regulované je takové, jehož výše je omezena jedním ze způsobů, které uvádí zákon č.526/1990 Sb. o cenách v platném znění (§3 a §4). Zde uvádíme hodnotu maximálního základního regulovaného nájemného pro byt I. kategorie, jehož výše byla naposledy upravena výměrem MF č. 6/2002. Tento výměr byl rozhodnutím Ústavního soudu z 20.11. 2002 zrušen s účinností od 18.12. 2002. Od tohoto data doposud neplatí žádný předpis, který by umožnil úpravu nájemného a to ani o tzv. inflační koeficient, který ministerstvo vyhlašovalo vždy k 1. březnu příslušného roku.

Přesto však máme, jak ukazuje následující tabulka, pro všechny bydlící za tržní nájemné dobrou zprávu: tržní nájemné začalo klesat. Zatím jenom v Praze, ale tento trend se začíná šířit i do některých dalších měst. Určitě za to mohou i levné hypotéky, náklady na tržní nájemné za starší byt se začaly podobat nákladům na splátky hypoték za byt nový. A přece jen je lepší investovat peníze do svého. Pokud však úroky u hypoték stoupnou a nespustí se výraznější deregulace nájemného, odrazí se to zřejmě opět v růstu nájemného tržního.

Tabulka - Vývoj tržního nájemného ve vybraných městech a jeho srovnání s nájemným regulovaným

Tržní nebo také obvyklé nájemné. Jde o nájemné vznikající na základě vzájemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Tržní nájemné odráží vztah nabídky a efektivní poptávky na lokálním trhu s byty v jednotlivých městech.

Takže vidíme, že v Praze se v tržním nájemném začíná blýskat na lepší časy, což nemůžeme tvrdit o zbytku republiky. Vůbec je zajímavé sledovat, jak se ceny bytů vyvíjejí regionálně. Praha je samozřejmě stále na prvním místě, ale na druhém bylo ještě nedávno Brno a až za ním Hradec Králové. Situace se však docela dramaticky mění. Morava začíná ztrácet dech. Praha s okolím má zřejmě do Evropy i světa blíž a cenově nejrychleji rostoucím regionem se stávají střední Čechy, ke kterým se připojuje Hradecko-pardubická aglomerace a docela překvapivě i Karlovy Vary. Ani Liberecko nebo Plzeňsko na tom nejsou tak špatně, to Olomoucko či Českobudějovicko začínají zažívat cenovou stagnaci. A to nemluvíme raději o Zlínsku, které si svou rozvojovou dynamiku stále více rozbíjí o mizerné dopravní napojení na dálniční síť.

Ceny bytů totiž jako syntetický ukazatel odhalují rozvojeschopnost regionu lépe, než vize vtělené do rozvojových plánů krajů. Republika se nám např. stále výrazněji regionálně rozděluje na tyto základní oblasti:

• Praha
• obce a města v blízkosti Prahy s dobrým dopravním napojením
• obce a města s dobrým dopravním napojením – dálnice a jiné čtyřpruhové silnice
• větší města s problematickým dopravním napojením (některá krajská a bývalá okresní)
• zbytek republiky.