Netrvalo to ani tři roky a opět se na stránkách časopisu Realit setkáváme s prvním ze série článků, které se budou zabývat cenami bytů a tržním nájemným postupně ve všech krajích České republiky. Uvidíme, jak se ceny bytů vyvíjely v uplynulém období, jak se měnilo tržní nájemné, pokusíme se rozluštit, jaké vlivy podpořily růst cen a proč v některých městech ceny stagnovaly. Podkladem pro všechny úvahy a zdrojem informací je dlouhodobý monitoring cen bytů a nájemného, který zajišťuje Institut regionálních informací (IRI).

Kvantita a kvalita bydlení v ČR

Na začátku všech úvah o ceně za bydlení musí stát analýza stavu bydlení. V ČR dnes můžeme hovořit o potenciálu až 5 mil jednotek trvalého (prvního) a druhého bydlení (v nejširším pojetí včetně rekreačních objektů, přitom ovšem všechny jednotky nesplňují požadavky trvale obyvatelného bytu). Toto číslo řadí ČR spíše k evropské a světové špičce. Bylo by zajímavé porovnat údaje o relacích mezi HDP, spotřebou domácnosti a spotřebou bydlení v jiných zemích. Je však vysoce pravděpodobné, že v ČR existuje výrazná „nadspotřeba“ bydlení. O nadspotřebě bydlení se dosud hovořilo spíše v souvislosti s nízkou obsazeností nájemních bytů, především jednočlennými domácnostmi. Jedná se však o obecný jev, vyplývající z specifického užívání systému bydlení, který je typický svou nízkou efektivností. Rozsah systému bydlení je v ČR tak velký, že není možné jeho efektivní využití a ani údržba. Proto současný bytový fond v ČR vykazuje relativně velkou zanedbanost (a to nejen nájemního bytového fondu). Existují však výrazné rozdíly v kvalitě bydlení: např. v atraktivních rekreačních obcích jsou objekty druhého bydlení v průměru kvalitněji udržované než objekty trvalého bydlení), stav bytového fondu je diametrálně rozdílný v obcích s dlouhodobě stabilizovaným obyvatelstvem a v obcích, kde došlo po válce k výměně většiny obyvatelstva atd. Každé přirovnání je ovšem zjednodušené, avšak ČR připomíná z hlediska bydlení rodinu s průměrnými příjmy, která má tři osobní auta, dvě z nich však nemá v pojízdném stavu, objektivně potřebuje pouze dvě funkční auta, avšak pošetile uvažuje o koupi auta čtvrtého.

Extenzivní rozvoj systému bydlení v ČR se tak promítá neblahými důsledky i do oblasti nezaměstnanosti, porodnosti, úrovně mezd a z dlouhodobého hlediska vytváří podmínky pro vznik nových sociálních a lidských katastrof.  A to nemusíme hovořit jen praktické nemožnosti získat pro mladou rodinu cenově dostupné bydlení, již dnes např. vzniká v ČR, podobně jako v jiných zemích, skupina lidí, kteří  nebudou schopni splácet hypotéky, a úspěšně dále zatíží již tak přetížený sociální systém v této zemi. Příčiny budou opět připisovány selhání trhu, i když je tomu naopak. Trh je stále výrazně deformován plošnou regulací,  podporou hypoték a desítkami (mnohdy protisměrných), státních intervencí, podpor a dotací. Hypotéční banky a stavební spořitelny v posledních letech s podporou státu prudce expandují, byť u stavebních spořitelen již začalo snižování míry podpory tohoto systému, přičemž se okamžitě ukázalo, o jak citlivou záležitost se jedná.

Podobná expanze probíhá i u podnikatelských nemovitostí. Investoři jsou lákáni ke stavbám na zelené louce a staré průmyslové plochy s ekologickými zátěžemi zůstávají ponechány nevyužité jako břemena pro další generace. Daň z nemovitostí je tak nízká, že nezdaňuje ani poskytované užitky, nemluvě o ekologických externalitách. I když je daň z nemovitostí v ČR považována za daň majetkovou, podstatu majetkové daně už dávno neplní.

I když jsou trhy s nemovitostmi deformovány i v mnoha jiných zemích EU, míra deformace tohoto trhu je v ČR velmi vysoká. Při jakýchkoliv úvahách o cenách nemovitostí, které vycházejí z individuálního rozhodnutí jednotlivců investovat do bydlení, je vhodné a nutné tyto skutečnosti pečlivě vnímat. 

Jak vysoké jsou ceny bytů?

Tato otázka jistě zajímá nejen vlastníky bytů, ale i ty, kteří by si chtěli byt koupit či pronajmout. V poslední době se v tisku stále častěji objevují nejrůznější  informace o cenách bytů, pozemků a rodinných domů. Čísla pocházejí z různých zdrojů a bývají uváděny za různé územní jednotky. Často jsou tyto články doprovázeny i úvahami o dalším cenovém vývoji a poznámkami o nejvhodnější době k nákupu nemovitostí. Mnohé úvahy, rady a čísla  si přitom protiřečí. Jak se v těchto informacích vyznat?

Odhad budoucího vývoje cen nemovitostí je obecně velmi problematický. Pokud by nějaký subjekt na trhu nemovitostí byl schopen přesných odhadů, pak by jistě nesmírně zbohatnul. Na pevnějších základech, nikoliv ovšem na absolutních, stojí informace o vývoji cen v minulosti, nebo informace o současných cenách, které však vždy vycházejí z cen za již uplynulé období.

Na začátku devadesátých let minulého století neexistovaly v ČR prakticky žádné solidní údaje o tržních (obvyklých) cenách nemovitostí. Jednotlivé aplikace západoněmeckých a jiných zahraničních metod při oceňování nemovitostí přinášely obvykle velmi pochybné výsledky a to se promítalo např. do problémů s bankovními zástavami. V polovině devadesátých let začalo Ministerstvo financí ČR výrazněji modernizovat vyhlášky o oceňování nemovitostí. Výrazný potenciál zpřesnění celého systému oceňování přinesla zejména aplikace tzv. koeficientů prodejnosti staveb, který v zásadě udává za kolik % nákladové ceny je nemovitost v určitém místě prodejná. Koeficienty prodejnosti jsou u nemovitostí pro bydlení v ČR velmi proměnlivé, od méně než 25% až po více než 250%. Nejvyšší jsou v Praze, velmi nízké v severních Čechách a na severní Moravě.

Vyhláškové ceny a ceny, realizované na trhu

Obecně lze konstatovat, že většina cen nemovitostí, které se realizují na trhu, se od vyhláškových administrativních cen poměrně výrazně liší. Např. v roce 2002 byly v časopise Ekonom č. 11 publikovány výsledky studie, kde bylo mimo jiné uvedeno, že v souboru 894 uskutečněných obchodů bylo oproti  vyhlášce ministerstva financí (č.279/1997 Sb.) zjištěno, že pouze ve 24% případů je administrativní cena v intervalu ceny obvyklé (rozdíl do 10% od ceny obchodované). tj. ve třech ze čtyř případů nelze cenu administrativní (zjištěnou) považovat za cenu obvyklou. Ve 22% případů je absolutní rozdíl ceny obchodované a administrativní větší než 100% (v nezanedbatelných 8% případů vetší než 200%).

Uvedená čísla dokumentují dlouhodobé potíže s přiměřeně přesným oceňováním nemovitostí.  Nedostatek objektivních informací o cenách bydlení inspiroval již před více než pěti lety Institut regionálních informací k myšlence trvale a průběžně monitorovat nabídkové ceny bytů a nájemné v ČR. Dlouhodobě srovnatelné údaje o cenách bytů poprvé IRI prezentoval k  15.11. 2000. Výstupy v podobě přehledů cen standardních bytů a nájemném za vybraných 335 měst ČR od té doby IRI pravidelně ročně vydává. Jako standard byl zvolen starší byt o užitkové ploše 68 m2 s cca 40% opotřebením v běžné poloze.

Výrazným impulsem pro rozvoj systému monitorování cen nemovitostí byl začátek spolupráce IRI a nejčtenějšího internetového zpravodajského serveru iDNES. Od dubna 2004 IRI výrazně zvýšil rozsah sběru dat v Praze a v krajských městech, takže dnes mohou být na stránkách cenybytu.idnes výsledky zveřejňovány podstatně častěji – v případě Prahy dokonce jednou měsíčně.

Jaký byl vývoj cen bytů v uplynulých letech?

Institut regionálních informací má díky dlouhodobému sledování cen bytů k dispozici časovou řadu údajů, umožňující srovnávat vývoj cen na trhu bydlení jak v celé ČR, tak i v jednotlivých městech. Standardně IRI sleduje cenové informace za vybraných 335 měst v ČR.

Vývoj nabídkových cen starších bytů  v ČR v období  11/1999-11/2004

Tabulka např. ukazuje, že v období listopad 2003 – listopad 2004 byl zjištěn průměrný růst cen na úrovni pouhých 7%. Mimo jiné se ukázalo, že v roce 2004 došlo k poklesu rychlosti růstu cen starších bytů vzhledem k předchozímu období (ve srovnání s velmi rychlým meziročním růstem v období  2002 - 2003). Růst cen byl však stále výrazně vyšší než  inflace i než růst cen stavebních prací.

Podobné informace v posledních letech publikuje i ČSÚ a to za více druhů nemovitostí. Vzhledem k tomu, že však vychází z údajů získaných v rámci daně z převodu nemovitostí, může publikovat informace v menším územním detailu a s větším časovým zpožděním. Dalšími dostupnými zdroji údajů jsou i informace z některých bank. Pokud by údaje z jednotlivých zdrojů byly srovnány (někdy je to velmi obtížné), pak i nadále je potřeba počítat s poměrně velkými vzájemnými odchylkami. Míra odchylek se přitom mění u jednotlivých druhů nemovitostí, nejproblematičtější je přesné ocenění pozemků. Mimo jiné proto jsou také pozemky nejvhodnější spekulativní komoditou na trhu s pozemky, mnohdy tyto spekulace přinášejí nejvyšší výnosy ale pochopitelně jsou spojeny i se značnými riziky.

Pozitivním jevem by ovšem bylo navázání spolupráce mezi jednotlivými subjekty, které se zjišťováním tržních cen nemovitostí zabývají, přičemž by spojenými silami bylo možné zpřesnit a zdůvěryhodnit vydávané informace.

Nabídková cena standardního bytu

Co najdete v příštím čísle Realitu?

Zabývat se budeme především Prahou. Podíváme se na vývoj nabídkové ceny bytu a tržního nájemného v Praze i ve vybraných pražských částech. Zaměříme se na rozdíly mezi vývojem cen cihlových a panelových domů a taky na to, jak Praha dnes úspěšně ovlivňuje vývoj cen ve svém okolí.

Milan Poledník