První díl nové řady článků o stavu a vývoji tržních cen bytů a nájemného v krajích České republiky se věnuje Praze, která má v kontextu celé republiky výjimečné postavení. Institut regionálních informací (IRI) se cenové problematice v Praze důkladně věnuje, ceny bytů i nájemné jsou sledovány průběžně a každý měsíc jsou prováděny uzávěrky. Výsledky jsou publikovány v rámci společného projektu  IRI a vydavatelství MAFRA na internetových stránkách cenybytu.idnes.cz.

Postup pořizování informací o tržních cenách bytů a nájemném v Praze

Informace o cenách starších bytů a o nájemném jsou pořizovány tak, aby území Prahy bylo pokryto pokud možno stejnoměrně, což přispívá ke zjištění cenové diferenciace bytů v různých částech Prahy (mezi nejdražším a nejlevnějším bytem v závislosti na jeho poloze podle katastrálních území je rozdíl téměř tři miliony Kč). Důležitým krokem je proto vyloučení cen extrémně vysokých a příliš nízkých. K tomu používá IRI vlastní originální metodiku. V prvním kroku jsou cenové údaje převedeny na standardní jednotku - byt (68 m2, I. kategorie, opotřebení 40%, běžná, nikoliv okrajová poloha) a poté následuje vyloučení zjištěných extrémů pomocí empiricky stanovených mezí. Rovněž je provedena kontrola, zda nabídka neobsahuje nadstandardní vybavení bytu, cena je upravena podle zjištění, zda se jedná o panelový nebo cihlový byt a nakonec jsou vyřazeny duplicitní záznamy. U nabídkového nájemného je dbáno, aby byla zapsána pouze cena čistého nájemného bez dalších služeb. V katastrálních územích, kde není pořízen dostatek vzorků tržního nájemného je použito empiricky zjištěné závislosti mezi tržní cenou bytů a nájemného.

Prezentace výsledků

Jednou měsíčně jsou vydávány průměrné nabídkové ceny bytů a tržního nájemného (oproti nabídkovému nájemnému je nájemné tržní sníženo o cca 15%) za celou Prahu. Uzávěrky za jednotlivá katastrální území jsou prováděny jednou za půl roku a pak jsou vypočteny průměry za tato katastrální území. Veřejně jsou publikovány na stránkách http://cenybytu.idnes.cz průměrné údaje za cenové oblasti, vymezené podle vyhlášky Ministerstva financí o oceňování nemovitostí a to tak, že každý týden vychází výsledky za jednu cenovou oblast.

Aktuální výsledky

Vzhledem k rozsáhlosti monitorování tržních cen a nájemného v Praze je možné uvádět jak výsledky z ročních uzávěrek, tak i výsledky z uzávěrek měsíčních. Ukázalo se, že i přes stále stoupající ceny bytů byl průběžný vývoj v uplynulém období docela dynamický a nepochybně  zajímavě reagoval i na datum vstupu do EU, tj. na 1. květen 2004.

Na konci roku 2003 ceny bytů v Praze jednoznačně kulminovaly a kolem vánoc se dostaly na své historické maximum – 1 953 000 Kč za standardní byt. To byl výsledek uzávěrky v lednu 2004. Od února 2004 pak nastal rychlý pokles nabídkových cen až na květnové minimum – 1 740 000. Tento vývoj zřejmě odrážel váhavost a pochybnosti prodávajících i kupujících dané očekávanými změnami po vstupu do EU. Další vývoj však dal spíše za pravdu skeptikům. Po vstupu do EU se v podstatě nic zvláštního nestalo. Ceny bytů sice začaly pomalu stoupat, spíše však kolísaly. Až v březnu 2005 se dostaly na úroveň cen ve stejném období roku 2004. V současné době sice mají ceny bytů tendenci k mírnému růstu, je však otázkou, zda v dalším vývoji nepůjde jen o krátkodobý výkyv v dlouhodobé stagnaci.

Samostatnou kapitolou jsou tržní nájmy, které naopak meziročně od roku 2003 klesají. V posledních měsících lze pozorovat mírný růst, ten je však pomalejší než ceny bytů. Na trhu se zvyšuje nabídka bytů, která snižuje ochotu nájemníků platit vysoké nájmy a i nízké ceny hypoték vedou k preferencím vlastnického bydlení.

Polohová diferenciace cen

Jak už bylo výše uvedeno, vzhledem ke značné rozloze Prahy a heterogennosti bytového fondu zde najdeme i značné rozdíly v cenách bytů i v nájemném.

Vybraná nejdražší katastrální území

Vybraná nejlevnější katastrální území

Při analýze polohové diferenciace cen je nutné si uvědomovat, že se nakonec počítá průměrná cena pro standardní byt. V drahých k.ú. je však vytvářena zcela odlišnými byty (stáří, stavební konstrukce), než v oblastech levných, většinou okrajových, kde převažují panelové byty.

Praha a okolí

Praha není pouze Prahou administrativní. Ekonomická síla hlavního města ovlivňuje okolí minimálně v rozsahu Středočeského kraje a s pomocí dálnice její vliv dosahuje i do okolních krajů od Litoměřic až po Hradec Králové. Nejbližší okolí Prahy je typické již dnes velmi vysokými cenami bytů a nájemným v jinak malých městech a obcích – což samozřejmě přináší astronomické rozdíly mezi tržním a regulovaným nájemným – o tom se lze rovněž přesvědčit na stránkách cenybytu.idnes.cz v rubrice „Nejvyšší rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným.

Detailní rozbor situace ve Středočeském kraji přineseme v příslušném díle našeho seriálu.

Srovnání s vybranými městy v sousedních zemích EU

I když je Praha premiantem mezi regiony nově přistoupivších zemí do EU, v cenách bytů je (podobně jako celá Česká republika) spíše v zadních lavicích. Praha je na stejné úrovni s podstatně menší Bratislavou a hlavní město Polska Varšava již Prahu výrazně předstihuje. Srovnání s městy v Rakousku a Německu pak jen ukazuje, jak vzdálená je nám i našim východním sousedům západní Evropa (a to nesrovnáváme Prahu s Paříží, Londýnem či Ženevou)  

Nabídková cena standardního bytu ve vybraných katastrálních územích k 15.11.2004
Vývoj cen standardního bytu v Praze v období listopad 2003 - březen 2005

Co najdete v příštím čísle Realitu?

Příští díl seriálu bude zaměřen na situaci v Jihomoravském kraji s důrazem na popis situace v Brně. Dříve druhé nejdražší město se v pořadí propadá stále hlouběji a není to jenom v nabídce a poptávce po bytech. Pokusíme se analyzovat současnou situaci tohoto bývalého zemského hlavního města.