Vzhledem k aktuálnosti problematiky nájemného byla série článků o cenách bytů a nájemném v krajích ČR přerušena a místo článku o Jihomoravském kraji jsme zařadili článek s celkovými výsledky výzkumu tržních cen bytů a místně obvyklého nájemného (MON), kterým se ve vybraných městech ČR zabývá Institut regionálních informací (IRI).

Cílem výzkumu IRI je poskytnout přiměřeně přesnou informaci o místně obvyklých (tržních) cenách bytů a nájemném. Sběr dat je prováděn z lokálních i celostátních inzertních časopisů, průzkumů v terénu a z inzertních nabídek na Internetu. Celková uzávěrka šetřených údajů je prováděna jedenkrát ročně a to k 15. listopadu.

Aby bylo možné porovnávat cenu bytu i nájemné pro shodnou jednotku, definoval IRI  standardní byt jako byt:

a)  I. kategorie v běžné, nikoli okrajové poloze (odpovídající bytům v sídlištní zástavbě)

b)  o podlahové ploše 68 m2

c)  opotřebený cca 40%

Informací o místně obvyklém nabídkovém nájemném je v inzertním tisku poměrně málo. Nabídková inzerce obsahuje větší množství údajů o pronájmech bytů zejména ve velkých městech, MON je v zde získáván pomocí statistických metod přímo, tedy ze souboru údajů o nabídkovém nájemném a také je zde prováděn výzkum vztahu mezi místně obvyklými nabídkovými cenami bytů a šetřenými údaji o výši nabídkového nájemného. Na rozdíl od velkých měst je ve většině ze šetřených 335 měst ČR nedostatek údajů ke zjištění nájemného přímou metodou. Výše MON je pro tyto lokality odvozována na základě znalosti místně obvyklých cen bytů nepřímo, kdy vycházíme ze znalostí místně obvyklých tržních cen bytů a dále ze vztahu mezi výší tržního nájemného a tržní cenou bytu zjištěného v lokalitách, kde je dostatečný počet údajů u obou šetřených veličin. Pro obce s nízkými cenami starších bytů se rizika pronájmu promítají do preferencí vlastnického bydlení před pronájmem a počet nabídek k pronájmu zde logicky klesá. Předpokládáme, že nabídkové ceny jsou vzhledem k jejich skutečně sjednané výši nadhodnoceny, při zpracování jsou z uvedeného důvodu nabídkové ceny redukovány o 15%. Hovoříme-li tedy o místně obvyklém (tržním) nájemném a místně obvyklé (tržní) ceně bytu, uvádíme hodnoty snížené o 15 % oproti údajům zjištěným z nabídkových cen, které představují čisté nájemné, nezahrnující ceny energií a služeb.

Výsledky výzkumu IRI za  rok 2004 neprokázaly odhady realitních kanceláří o poklesu cen bytů a nájemného, naopak v období od listopadu 2003 do listopadu 2004 ceny bytů v ČR stoupaly průměrná cena staršího standardního bytu činila za celou ČR 986 tis. Kč. Průměrný 7 % růst však představuje výrazné zpomalení tempa oproti minulému období. Nabídkové MON rostlo pomaleji, za sledované období v průměru o 4%, průměrná výše nabídkového nájemného pro standardní byt za celou  ČR dosáhla Kč 105,-/m2 podlahové plochy bytu a měsíc, je tedy zhruba 5x vyšší než průměrné regulované nájemné. Místně obvyklé (tržní) nájemné dosahuje částky Kč 89,- ,-/m2 podlahové plochy bytu a měsíc, je výrazně územně diferencováno a totéž platí i pro jeho vývoj.

Zajímavé srovnání provedl IRI porovnáním souboru šetřených 1150 údajů z databáze nabídkového MON za vybraná katastrální území Prahy, pořízeném Institutem regionálních informací v roce 2004, se souborem 295 údajů z dotazníkového šetření o výši skutečně sjednaného tržního nájemného v Praze v roce 2004 ve shodných katastrálních územích. Dotazníkové šetření bylo v roce 2004 organizováno Občanským sdružením majitelů domů a obsahuje skutečné, smluvně sjednané nájmy bytů v Praze.

Porovnáním obou soborů se potvrdila skutečnost, že hodnoty smluvního nájemného, zjištěné přímým dotazníkovým šetřením z údajů členů OSMD, se od výsledků šetření pomocí nabídkových cen a nájemného IRI liší o 15 %. Z toho lze učinit závěr, že informace o výši tržního nájemného, zpracované ze šetření nabídkových cen bytů a nájemného,  vydané Institutem regionálních informací, jsou reálné i pro ostatní města v ČR.

Ze závěrů studie Monitoring tržního nájemného v Praze v roce 2004, kterou v prosinci 2004 pro odbor bytové politiky MMR zpracoval IRI vyjímáme:

1. Výběrové soubory smluvních i nabídkových nájmů lze považovat ve znaku „nájem v Kč/m2/měsíc“ za soubory s normálním rozložením. Rozdíl mezi mediánem a aritmetickým průměrem je u obou výběrových souborů kolem 4 % (pokud medián považujeme za 100 %).

Pro smluvní nájemné jsme zjistili tyto míry polohy

medián 163 Kč,

aritmetický průměr 170 Kč.

Pro nabídkové nájemné byly zjištěny hodnoty

medián 194 Kč

aritmetický průměr 203 Kč

2. Pokud výši nabídkového nájemného snížíme o 15 %, takto získaná čísla se velmi blíží hodnotám smluvních nájmů (rozdíly v absolutních hodnotách jsou 2,75 Kč pro aritmetický průměr a 1,60 Kč pro medián).

Pro redukované nabídkové  nájemné byly zjištěny následující míry polohy:

medián Kč 164,90

aritmetický průměr 172,55 Kč

3. Soubor smluvních nájmů není charakteristický pro Prahu jako celek, neboť v něm nejsou zastoupeny panelové domy a sídliště a některé městské části (např. Praha 8 a 9). Lze proto předpokládat, že MON v Praze bude nižší. Hodnotu mediánu 163 Kč/m2/měsíc v Praze proto bereme jen jako průměr cihlových domů v poněkud žádanějších lokalitách. Tato hodnota však v sobě zahrnuje (viz bod 4 závěrů) především byty rekonstruované a vybavené (takových bytů bylo v souboru smluvních nájmů 197 z 295, tj. dvě třetiny celkového počtu).

Místně obvyklé nájemné pro standardní byt za všechna katastrální území hl. města Prahy činilo v roce 2004 Kč 145,- Kč/m2/měsíc a jak lze sledovat v přiložené tabulce, představuje pokles oproti minulému roku. Tento výjimečný trend je ze zde uváděných měst dále pozorován pro město Cheb, kde MON kleslo o 1 Kč/ Kč/m2/měsíc. Ve všech ostatních, uváděných lokalitách byl pozorován růst MON.

V přiložené tabulce najdete údaje o výši místně obvyklého (tržního) nájemného pro standardní byt v Kč/m2/měsíc, vydané k 15. 11. 2004, jejich porovnání s údaji zjištěnými ke stejnému datu v roce 2003 a současnou úrovní regulovaného nájemného. Zajímavým údajem v tabulce může být i porovnání míry „deregulace“ v roce 2004 a 2003 v jednotlivých městech. Ta je vypočtena jako poměr „maximálního regulovaného nájemného v dané velikostní skupině obcí podle již neplatného cenového předpisu MF“ a „MON zjištěného pro danou obec. Protože pro výpočet byla použita maximální hodnota regulovaného nájemného, která není uplatňována u všech obcí, lze konstatovat, že průměrná míra deregulace nájemného je ještě nižší než zjištěných  28 %. Z tabulky je možno pozorovat, že oproti roku 2003 míra deregulace klesá, to znamená, že se hladina tržního místně obvyklého nájemného od nájemného regulovaného vzdaluje.

Přehled místně obvyklého nájemného standardního bytu (v Kč/m2/měsíc) a  míry deregulace ve vybraných 335 městech ČR (seřazeno abecedně podle názvu měst)

Zdroj: Institut regionálních informací
Pozn. Údaje jsou platné pro starší byt  I. kategorie v běžné, nikoli okrajové poloze (odpovídající bytům v sídlištní zástavbě), o podlahové ploše 68 m2  s opotřebením cca 40%

Od roku 2004 jsou předběžné výsledky našeho výzkumu, místně obvyklé ceny bytů a nájemného pravidelně zveřejnovány na stránkách „cenybytu.idnes.cz“ serveru iDNES za vybraná města. Pro hlavní město Prahu a statutární města Brno a Ostravu jsou pro zmíněný web exkluzivně zpracovávány měsíční či pololetní uzávěrky výzkumu. Termín, ke kterému je provedeno předběžné vyhodnocení údajů, je pro každé město jiný uváděn jako "datum vydání".

Milada Kadlecová
Institut regionálních informací, Brno