Porovnání regulace nájemného z bytů v Polsku s regulací nájemného v České republice

Milan Polednik
Institut regionálních informací

V únoru 2005 vydal Evropský soud pro lidská práva kladné rozhodnutí ve věci stěžovatelky Hutten – Czapské proti Polsku. Ten odsuzuje Polsko za protiprávní regulaci nájemného z bytů. Čeští majitelé nemovitostí, sdružení v OSMD (Občanském sdružení majitelů domů a dalších nemovitostí) se vzhledem k dlouhodobě neřešené  otázce regulace nájemného v ČR, rovněž rozhodli obrátit k Evropskému soudu s žalobou na Český stát.

Ve prospěch českých stěžovatelů hovoří i porovnání situace v oblasti regulace nájemného mezi Polskem a Českou republikou, kterým se Institut regionálních informací podrobněji zabýval. Pro porovnání jsme využili výsledků monitoringu tržních cen bytů a nájemného ve vybraných městech  ČR a obdobný zjednodušený monitoring jsme provedli i v Polských městech. Výsledky našeho průzkumu je možné shrnout do těchto závěrů:

1. Zjištěná míra regulace, vypočtená jako poměr regulovaného a místně obvyklého (tržního) nájemného, byla v Polsku v roce 2003 cca 29%, ve stejném období činila v ČR cca 22%.

To znamená, že regulace nájemného v Polsku je mírnější. Rozdíl mezi mírou regulace se v obou zemích do roku 2005 dále zvýšil, v Polsku růst regulovaného nájemného mírným tempem pokračoval, zejména u bytů v soukromém vlastnictví. V ČR došlo mezitím k úplnému zastavení růstu nájemného, v roce 2004 se míra regulace nájemného v ČR prohloubila na 21 %.

2. Průměrné roční regulované nájemné činilo v ČR 1,12% z reprodukční ceny bytu, v Polsku 1,38 % z reprodukční (pořizovací) ceny nového bytu v roce 2003.

3. Hrubý výnos nájemného na volném trhu v Polsku byl v letech 2001-2003 cca 7,5-8,5% ročně vztaženo k obvyklé ceně bytů, v ČR byl cca o 0,5% bodu nižší.

Rozdíl byl dán především vyšší průměrnou úrovní hypoték a vyšší mírou inflace v Polsku. Tyto rozdíly se však spíše zmenšují. Spolehlivé informace o míře výnosů, přiměřené kapitalizaci jsou v obou zemích stále málo dostupné. V ČR je ministerstvem financí (MF) používána obvyklá míra kapitalizace pro bytové domy 4% ročně po odpočtu celkových definovaných nákladů, které činí cca 2,4 – 2,8 % ročně. Z vyhlášky MF ČR č. 540/1997 Sb. je tedy možno zpětně odvozovat hrubý výnos nájemného 6 – 6,5% ročně, přitom kapitalizace používaná MF pro bytové domy je poměrně nízká – cca poloviční v porovnání s jinými nemovitostmi. V Polsku nejsou obdobné informace ministerstvem financí zveřejňovány.

4. Podíl bytů s regulovaným nájemným je v České republice nižší než v Polsku.

Počet bytů s regulovaným nájemným je v ČR cca 0,75 mil. (z toho cca 300 tis. v soukromém vlastnictví) a 2,7 mil. v Polsku (z toho 600 tis. v soukromém vlastnictví). V ČR tvoří méně než 1/6 aktuální kapacity systému bydlení, v Polsku cca 1/5. Počet bytů s regulovaným nájemným v obou zemích rychle klesá zejména vlivem privatizace bytového fondu. Privatizace je v obou zemích prováděna obdobně za ceny, které odpovídají 10-20% tržních (obvyklých) cen.

5. ČR vykazuje výrazně lepší kvantitativní parametry úrovně bydlení, v r.2001 připadalo na jednoho obyvatele 28,9 m2 užitkové plochy bytu, zatímco v Polsku pouze 21,1 m2.

Lepší parametry má ČR i pokud jde o  kvalitativní ukazatele vybavenosti bytů a také díky velmi rozsáhlému sektoru druhého bydlení (více než 22% bytových domácností v ČR vlastní druhé bydlení, v Polsku je to pouhých 9%). Plošná úroveň bydlení řadí ČR k nejvyspělejším evropským zemím, čemuž však neodpovídá výkon ekonomiky jako celku a logicky se tento stav projevuje v nižší kvalitativní úrovni bydlení ve srovnání s vyspělými zeměmi a velkém rozsahu zanedbané údržby.

6. První legislativní záměr postupné deregulace nájemného byl v Polsku deklarován v r. 1994, s cílem uvolnění nájemného v roce 2005.

Možnost dosažení úrovně nájemného ve výši 3% z reprodukční ceny bytu, kterou vyhlašuje pro jednotlivé územní jednotky vojvoda, byla polskými obcemi využita jen z malé části především proto, že se zvyšoval podíl obcí na financování příspěvků na bydlení, který v současnosti dosáhl 100%. Polské obce považují kompenzace nákladů na jimi vyplácený příspěvek na bydlení za nedostatečné.

7. Kvalifikovaný odhad průměrného měsíčního regulovaného nájemného pro ČR je cca 19 Kč/m2 (0,60 Eur/m2) podlahové plochy bytu. V Polsku je průměrné měsíční regulované nájemné cca 20 Kč/m2 (0,64 Eur/m2) podlahové plochy bytu (2,8 PLN).

Při srovnání absolutních hodnot v jednotlivých letech hraje významnou roli devizový kurz, posílení české koruny v letech 2002 a 2003 vzhledem k polské měně.

8. Novelizovaná sociální dávka, příspěvek na bydlení, je v Polsku na rozdíl od ČR výrazněji limitována normativní velikostí bytu a maximálním podílem příspěvku na nákladech na bydlení.

Ani v jedné z porovnávaných zemí nebyl zaveden moderní adresný příspěvek na nájemné, který může přinést výrazně vyšší příjmy pro veřejné rozpočty než výdaje. Rizikem úspěšnosti zavedení této dávky zejména v ČR je možný rychlý pokles množství bytů ve vlastnictví obcí, opatrný odhad kladného salda příjmů pro veřejné rozpočty je 10-20 mld. Kč ročně.

Celkové hodnocení postupu deregulace nájemného dopadá pro ČR mnohem hůře než pro Polsko, kde pro regulované nájemné platí horní limit ve výši 3% z reprodukční ceny bytu. Tento ukazatel se ze zákona pravidelně aktualizuje, takže odráží i inflační růst, zatímco v ČR maximální regulované nájemné několik let stagnuje. Značná část soukromých polských majitelů postupně dosahuje stanoveného limitu a regulace, uplatňovaná ve zbylé části sektoru bydlení se zmírňuje. K tomu je nutno připočíst fakt, že příspěvky na bydlení sociálně potřebným jsou v Polsku, až na malé výjimky, vypláceny přímo vlastníkům nájemních bytů. Negativní situaci v ČR prohlubuje další podpora nové bytové výstavby, která zvyšuje převis kapacity bydlení neodpovídající výkonu ekonomiky. V Polsku je plošná úroveň bydlení stále nízká, podpora nové výstavby není tak iracionální jako v ČR. V politice bydlení obou zemí chybí opatření k posílení nabídky nájemního bydlení, zlepšení právního prostředí snižující rizika pronájmu bytů, zvýšení daně z nemovitostí podporující zájem o pronájem bytů a především zavedení moderního adresného příspěvku na nájemné (bydlení).

Porovnání úrovně cen bytů a situace v oblasti regulace nájemného v Polsku a ČR ukazuje souhrnně následující graf., kdy  hodnota ukazatele v ČR představuje 100 %