Milada Kadlecová, Milan Polednik
Institut regionálních informací

Další ze série článků o cenách bydlení je věnován Moravskoslezskému kraji, podíváme se do sousedního Polska a Slovenska a zkusíme zhodnotit vývoj cen od roku 2002.

Monitoring cen a standardizace  informací

Vývoj tržních cen bytů a nájemného v krajích České republiky průběžně a dlouhodobě sleduje Institut regionálních informací. Pro vyhodnocení a možnost porovnání úrovně cen vytvořil vlastní metodiku sběru a vyhodnocení údajů. Jde zejména o definici standardní jednotky, na kterou je cena tuzemských bytů i bytů v zahraničí převedena. Touto standardní jednotkou je byt s opotřebením cca 40%, I. kategorie s podlahovou plochou 68 m2 v běžné, nikoliv okrajové poloze. Informace o cenách bytů jsou získávány z obvyklé realitní inzerce v tisku a na Internetu. Vyhodnocení cen je prováděno formou roční uzávěrky vždy k 15. listopadu.  Jelikož monitoring vychází z realitní inzerce, hovoříme o nabídkových cenách bytů. Ty jsou z titulu jejich určení „nabídky“ nadhodnoceny. Míra nadhodnocení nabídkových cen byla průběžně zkoumána a její velikost je stanovena na 15%. To znamená, že tržní ceny se nachází na úrovni 85% nabídkových cen.

Nabídkové ceny bydlení na Ostravsku

Ceny starších bytů jsou v uvedeném regionu, ve srovnání s ČR (cena standardního bytu v ČR dosáhla výše 990 tis. Kč v roce 2004), zhruba na poloviční úrovni a v porovnání s průměrnými cenami standardních bytů v Praze dosahují pouze jedné třetiny jejich úrovně. S nižšími cenami je možné se v ČR setkat pouze v severočeském regionu. Nízké ceny odrážejí nízkou prodejnost bytů, ceny jsou nižší než by odpovídalo jejich nákladové ceně po odpočtu opotřebení. To znamená, že pokud zájemce nehledá specifické bydlení, které se na trhu nenachází, pak je podstatně výhodnější koupě staršího bytu, než bytu nového. Podobně je v těchto regionech obvykle výhodnější dát přednost koupi bytu před jeho pronájmem.

O cenách standardních bytů informuje přiložený kartogram. V rámci moravskoslezského regionu existují značné rozdíly, městem, kde jsou ceny nejvyšší, je tzv. bílá Opava, nejnižší ceny vykazují odlehlé oblasti na Bruntálsku a některé menší regiony v samotném okolí. Ceny bytů jsou dány vztahem mezi nabídkou a poptávkou. Na straně nabídky je to zejména velikost a struktura nabízených bytů, velikost poptávky je ovlivněna zejména mírou nezaměstnanosti a kvalitou životního prostředí. Svoji roli v tomto regionu sehrává i vysoký podíl bytů na sídlištích (např. Orlová, Bohumín, Český Těšín). V rámci samotné Ostravy si vyšší ceny udržují např. v minulosti stotisícové sídliště Poruba a zčásti centrum města.

Změny cen bytů od roku 2002

Vývoj nabídkových cen bytů ve vybraných městech moravskoslezského regionu od roku 2002 do roku 2004, jak je zaznamenal monitoring IRI, ukazuje následující tabulka.

Z tabulky je patrný pokles cen bytů v polských městech. Ten je i relativně ovlivněn změnou kurzu koruny vůči polskému zlotému.

I když ceny bytů na české straně hranic v posledních letech v regionu percentuálně vzrostly, podobně jako v celé ČR, nedosáhly ještě úrovně cen v sousedním Polsku a ani na Slovensku (Žilina se jako dynamicky rozvíjející město cenově zřejmě opět vzdálí srovnatelným městům v ostravském regionu).

Tabulka
Vývoj nabídkové ceny standardního bytu ve vybraných městech regionu

Ceny bytů rostou směrem k podhůří Beskyd,  příkladem atraktivního bydlení mohou být i poměrně malé obce a menší města, například dynamicky se rozvíjející Čeladná, Frýdlant nad Ostravicí. Nejatraktivnější hodnotový pól vytváří Rožnov pod Radhoštěm, administrativně spadající do Zlínského kraje, ale s výraznou silnou vazbou na Ostravu.

Bytová politika, privatizace a ceny bydlení

Další vývoj cen bytů na Ostravsku bude zřejmě ovlivněn prodejem bytů OKD. Pokud budou prodány za avizované ceny cca 50 tis. Kč/byt, vznikne tlak na pokles cen, trh bude zásoben vyšším množstvím starších bytů. Je nutno vnímat, že privatizace bytů v regionu probíhá v mnoha městech zatím v omezené míře. Možnosti migrace do regionu z Polska a Slovenska vytváří zejména příznivá kombinace vyšší úrovně mezd a nižších cen bydlení. Úroveň reálných příjmů v ČR se vzhledem k Polsku zlepšila a přes vysokou nezaměstnanost v ČR pracuje v důlních podnicích na Ostravsku velké množství občanů z Polska a tradičně i ze Slovenska.
Nelze zapomínat, že i přes relativní pokles mzdové úrovně s jinými okresy, si město Ostrava zachovává poměrně vysokou mzdovou úroveň v ČR a to po Praze a Mladé Boleslavi.

Velkým problémem regionu je obecně ztížená možnost stěhování se za prací, chybí např. moderní příspěvek na nájemné. Pokud by však stěhování zjednodušilo, pokles počtu obyvatel v regionu by se mohl urychlit, což by odpovídalo i historickému modelu migrace z Haliče na Ostravsko a z Ostravska do Čech.

Atraktivita regionu  - výhledy

Mírné zlepšení atraktivity regionu přinese dokončení dálnice D 47 a modernizace čtyřpruhové komunikace I/48. Postupně se projevují důsledky hlubší integrace v rámci EU, zejména ve vazbě na Polsko. Na druhé straně je otázkou, jak dlouho bude existovat relativně příznivá situace v hutnictví a částečně i v těžbě uhlí, v oborech, které jsou stále pro region rozhodující. V regionu citelně chybí strategická podnikatelská zóna, obec Šilheřovice ji zamítla referendem, záměry v Nošovicích u Frýdku-Místku a Dolní Lutyni u Bohumína doprovázejí problémy. Na druhé straně existuje značné množství málo nebo nevyužívaných menších ploch bývalých areálu dolů a jiných podniků, mnohdy s ekologickými zátěžemi. Atraktivita bydlení je výrazně spjata s hospodářskou prosperitou. Region čeká další transformace, stejně jako podobné  regiony v Evropě (střední Anglii, severovýchodní Francii, Belgii, SRN nebo sousední Polsko).