Další ze série článků o cenách bydlení je věnován Olomouckému kraji. Současně si všimneme i vztahů ve vývoji počtu obyvatel, bytových domácností a novou bytovou výstavbou. V příspěvku  se zmíníme o záměru ministerstva práce a sociálních věcí, týkajících se příspěvku na bydlení.

Monitoring cen a standardizace  informací

Vývoj tržních cen bytů a nájemného v krajích České republiky průběžně a dlouhodobě sleduje Institut regionálních informací. Pro vyhodnocení a možnost porovnání úrovně cen vytvořil vlastní metodiku sběru a vyhodnocení údajů. Jde zejména o definici standardní jednotky, na kterou je cena tuzemských bytů i bytů v zahraničí převedena. Touto standardní jednotkou je starší byt I. kategorie s podlahovou plochou 68 m² v běžné, nikoliv okrajové poloze. Informace o cenách bytů jsou získávány z obvyklé realitní inzerce v tisku a na Internetu. Vyhodnocení cen je prováděno formou roční uzávěrky vždy k 15. listopadu běžného roku. Jelikož monitoring vychází z realitní inzerce, hovoříme o nabídkových cenách bytů. Ty jsou z titulu jejich určení „nabídky“ nadhodnoceny. Míra nadhodnocení nabídkových cen je průběžně zkoumána a její velikost je stanovena empiricky ve výši 15%. To znamená, že tržní ceny se nachází na úrovni 85% nabídkových cen. Průměrná nabídková cena standardního bytu  v ČR dosáhla na konci roku 2004 výše 990 tis. Kč.

Vývoj cen bydlení v Olomouckém kraji

Olomoucký kraj je krajem s výraznými cenovými rozdíly bydlení. Nejvyšší cenové úrovně v Olomouckém kraji dosahuje město Olomouc, nynější sídlo kraje a bývalé hlavní město Moravy. I když se cena 962 tis. Kč za standardní byt může na první pohled jevit jako mírně podprůměrná, musíme vzít v úvahu skutečnost, že průměr za celou ČR je ovlivněn vysokými cenami pražských bytů a současně i velkém počtem bytů v bytových domech v Praze. Průměrnou cenu standardních bytů v Olomouci na konci roku 2004 předstihovaly z moravských měst pouze ceny bytů v Brně (1167 tis. Kč), Zlíně (1079 tis. Kč) a Jihlavě (1044 tis. Kč). Za Olomoucí zůstávají ceny bytů zejména Ostravě a i v některých srovnatelných městech v Čechách, např.v Českých Budějovicích, Liberci a samozřejmě i z hlediska bydlení v málo atraktivním Ústí nad Labem.

Vývoj cen v Olomouci, Šternberku a Uničově byl mezi roky 2003 a 2004 nízký, tato města se řadila k městům s nejmenším růstem cen standardních bytů, což dokumentuje tabulka.

Tabulka - Obce (města) s nejmenším růstem cen starších standardních bytů v období 11/2003-11/2004

Vývoj obyvatel a bytová výstavba v Olomouci

Zpomalení výraznějšího růstu cen bytů v Olomouci a okolí zřejmě souvisí s více faktory. Na jedné straně mohou stát nedostatečné rozvojové impulsy, zejména stále nepříznivá situace v oblasti zaměstnanosti prakticky v celém kraji. Na druhé straně je zcela patrná rozsáhlá bytová výstavba, která byla v Olomouci v posledních letech často realizována s výraznou podporou města a jiných veřejných zdrojů. Intenzita bytové výstavby daná počtem dokončených bytů na tisíc obyvatel za rok byla v Olomouci v letech 1997 - 2002 nejvyšší v kategorii velkých a srovnatelných měst. Údaje o intenzitě bytové výstavby uvádí další tabulka:

Nová bytová výstavba ve vybraných městech 1997-2002

zdroj ČSÚ

Ani vysoká intenzita bytové výstavby a značné přírůstky počtu bytů však nezajistily růst počtu obyvatel ve městě, což vyplývá z rozsáhlých změn v životním stylu obyvatel, zejména ve fungování rodiny, domácností, které začaly už před rokem 1989 a byly urychleny společenskými změnami. V současnosti u nás dále pokračuje pokles průměrné velikosti domácnosti, který je hlavní příčinou poptávky po nových bytech. Pokles průměrné velikosti domácnosti není způsobován pouze růstem podílu domácností důchodců či rozvedených osob, ale i růstem počtu jednočlenných domácností mladých lidí, kteří udržují partnerské svazky a přitom bydlí každý samostatně ve svém bytě. Jednočlenné domácnosti mohou v budoucnosti tvořit i více než 50% všech bytových domácností, zejména ve městech a to jak na sídlištích se stárnoucím obyvatelstvem nebo v centrech měst. Vztah mezi počtem obyvatel a bytů dokumentuje  následující tabulka.

Vývoj počtu obyvatel a bytů v Olomouci období 1991-2001 a srovnání s ČR

Růst počtu bytů a pokles počtu obyvatel v Olomouci a obecně i v celé ČR se promítá do příznivého vývoje úrovně bydlení. Na jednoho bydlícího obyvatele připadá stále více m² bytu. Tento příznivý trend umocňuje i růst počtu „neobydlených bytů“ mezi sčítáním v roce 1991 a 2001. Neobyvatelných bytů (z různých důvodů) je v této skupině bytů pouze cca 10%. Neobydlené byty tvoří z velké části tzv. druhé bydlení, které zaznamenalo po r.1991 v ČR mnohem rychlejší růst než bydlení trvalé. Tento vývoj svědčí o skutečnosti, že stále více domácností v ČR disponuje druhým bydlením. Tento vývoj probíhá současně v situaci kdy dostupnost bydlení pro nízkopříjmové a nově vznikající rodinné domácnosti se v posledních letech výrazně snížila. I z tohoto důvodu se naléhavěji projevuje nutnost zavedení moderní adresné sociální dávky na bydlení pro potřebné na rozdíl od přetrvávající plošné dotace bydlení pomocí regulace nájemného. Tato dávka a její financování z centrálních zdrojů by v rámci dotačních transferů měla mít naprostou přednost i na úkor dotací z oblasti stavebního spoření a podpory hypoték.

Regionální diferenciace cen bytů v Olomouckém kraji

Výrazný růst cen bydlení zaznamenal v posledním roce jihovýchodní region Olomouckého kraje. Tento růstový region od Přerova přes Hranice přesahoval až na území sousedních krajů, zejména do Zlínského kraje na území okresu Vsetín. Je otázkou, nakolik se zde projevil vliv investic, například v průmyslové zóně v Hranicích nebo výstavba dálnice D 47 a nakolik došlo k úpravě poměrně nízkých cen v tomto regionu z minulosti. Například město Přerov s cenou 717 tis. Kč/byt se již cenami starších bytů začíná přibližovat velikostně podobnému Prostějovu, kde ceny starších bytů dosahují výše 739 tis. Kč/byt. Obě města však cenově mírně zaostávají za mnohem menší Kroměříží (Zlínský kraj) s cenami  standardních bytů ve výši 759 tis. Kč.

Z vazeb na Olomouc těží  města v okolí, zejména Šternberk, méně pak Uničov nebo bývalé okresní město Šumperk. Poměrně solidní úroveň cen starších bytů si udržuje lázeňské a rekreační město Jeseník a to i přes to, že se nachází v dopravně horší poloze. Postupujeme-li severněji směrem k Javorníku, ceny starších bytů prudce klesají a dostávají se na jednu z nejnižších úrovní v ČR. Odlehlá poloha a malé možnosti zaměstnanosti se výrazně promítají do cen starších bytů i ostatních nemovitostí, zejména pro bydlení. Na začátku roku 2005 změnil Olomoucký kraj své hranice a připojil tři obce z bývalého Moravskoslezského kraje v okolí Moravského Berouna. I zde se jedná o území s nízkými cenami starších bytů a k vysoké nezaměstnanosti je možno přidat další negativní faktor spočívající v existenci vojenského újezdu Libavá.

Připojená mapa zobrazuje základní dopravní osy na kterých se rozvíjí osídlení v Olomouckém kraji a které mají výrazný vliv na regionální diferenciaci cen v území celého kraje. Uvedené ceny se vztahují ke standardnímu bytu k 15.11. 2004 a číslo v závorce vyjadřuje nárůst ceny standardního bytu od 15.11. 2001 v  %.

Milada Kadlecová
Milan Polednik
Institut regionálních informací